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「原価法・収益還元法・取引事例比較法をザックリ解説。長野県茅野市の戸建て売却事例で、成約までの流れと押さえるべきポイントをご紹介します。」

八ヶ岳ライフ株式会社　代表取締役　朝倉宏典です。

不動産売却時、「いくらで売れる？」は誰もが抱く疑問。ここでは大まかな３つの査定方法と、長野県茅野市の戸建て事例をコンパクトに解説します。

１. 原価法

・ 考え方：同じ物件を今から再建築するコストから築年減価を引く

・使いどころ：補助的評価。建物コスト把握に便利だが、環境価値は反映しにくい
２. 収益還元法

・ 考え方：年間賃料÷想定利回り（例：年収100万円÷5％＝2,000万円）

・使いどころ：投資用物件向き。賃料相場や空室リスクが鍵

３. 取引事例比較法

・考え方：近隣の実取引を「土地＋建物の総額」で比較調整 ・最近のポイント ♦ 建築コスト上昇で築古物件も価値低下しにくい ♦ 駅距離や周辺環境など「土地の立地」の重要性アップ 　♦使いどころ：戸建・マンションなど居住用全般で主流
☆茅野市玉川の戸建て売却事例（4LDK／築10年）

1. 類似５件の実取引を比較（築年・面積・リフォーム・日照・立地）

2. 調整項目

・ 部分リフォーム＋50万

・日当たり＋30万

・敷地調整−10万

・春繁忙期＋20万

→ 初期査定：3,340万円

3. 販売～交渉

・内覧6組 → 4週目に3,300万円で申込

・売主様希望の「春完了」を優先し成約

・売主様手取り：約3,150万円

成約を近づけるコツ

1. リフォーム履歴を資料化：安心感アップ

2. 日照・立地データを見える化：差別化に有効

3. 販売時期を戦略的に選ぶ：地域の引越し需要を取り込む

「数字合わせ」だけでなく、時勢の建築コストや土地立地をふまえた総額比較が成約の鍵。ご参考になれば幸いです。 八ヶ岳ライフ株式会社　朝倉宏典